Arbitrage dans les litiges de copropriété
Les conflits en copropriété divise peuvent devenir particulièrement complexes lorsqu’ils concernent l’interprétation de la déclaration de copropriété, l’utilisation des parties communes, les dépenses de l’immeuble, les décisions du syndicat, les travaux, le bruit, l’accès aux unités, les assurances, les obligations d’entretien ou les relations entre copropriétaires. Bien qu’un recours devant les tribunaux demeure possible dans de nombreuses situations, l’arbitrage peut constituer un autre mode de règlement de certains litiges de copropriété au Québec.
L’arbitrage permet de confier un différend à un arbitre neutre plutôt qu’à un tribunal. L’arbitre entend les parties, examine leur preuve et leurs arguments, puis rend une décision appelée sentence arbitrale. Selon les circonstances, le recours à l’arbitrage peut découler d’une clause d’arbitrage prévue dans la déclaration de copropriété ou d’un consentement des parties donné après la naissance du conflit.
Arbitrage et déclaration de copropriété
Lorsqu’un litige survient dans un immeuble détenu en copropriété divise, la déclaration de copropriété constitue l’un des premiers documents à examiner.
La déclaration de copropriété établit une grande partie du cadre juridique applicable à l’immeuble. Elle peut notamment encadrer l’utilisation des parties privatives et communes, les pouvoirs et responsabilités du syndicat, l’administration de l’immeuble ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
Certaines déclarations prévoient également des mécanismes de règlement des différends. Elles peuvent ainsi prévoir ou imposer, dans certaines circonstances, une négociation, une médiation ou un arbitrage.
Le libellé d’une clause d’arbitrage est donc important. Une clause peut viser largement les litiges découlant de la déclaration de copropriété ou être limitée à certaines catégories de conflits. Avant d’entreprendre un arbitrage, il faut déterminer si le litige en question entre réellement dans le champ d’application de la clause.
Un copropriétaire peut-il être obligé de participer à un arbitrage?
Le caractère obligatoire de l’arbitrage dépend notamment du fondement juridique sur lequel celui-ci repose.
Lorsque les parties consentent volontairement à soumettre un conflit existant à l’arbitrage, leur entente détermine généralement l’étendue du mandat confié à l’arbitre.
La situation peut être différente lorsqu’une clause d’arbitrage existe déjà dans la déclaration de copropriété. La présence d’une telle clause ne signifie toutefois pas nécessairement que tous les conflits doivent automatiquement être soumis à l’arbitrage, pas plus qu’elle ne signifie qu’une partie peut simplement l’ignorer.
La nature du litige, le libellé et la validité de la clause, l’identité des parties et les conclusions recherchées peuvent notamment devoir être examinés.
Certaines questions ne peuvent pas être soustraites à la compétence des tribunaux par un arbitrage privé. Les questions relevant de l’ordre public ou celles qui ne peuvent légalement faire l’objet d’une entente entre les parties nécessitent une attention particulière.
Qui peut être impliqué dans un arbitrage de copropriété?
Un litige de copropriété peut opposer différents participants.
Il peut s’agir d’un conflit entre deux copropriétaires, entre un copropriétaire et le syndicat de copropriété ou encore d’une contestation liée aux actes du conseil d’administration. Dans des dossiers plus complexes, un gestionnaire, un entrepreneur, un assureur, un promoteur ou d’autres intervenants peuvent également être concernés.
La présence de plusieurs intervenants ne signifie pas nécessairement que chacun est lié par la même clause d’arbitrage. Il faut donc déterminer quelles personnes sont effectivement assujetties à la convention d’arbitrage et si l’arbitre possède la compétence nécessaire pour trancher les réclamations qui les concernent.
Quels conflits de copropriété peuvent faire l’objet d’un arbitrage?
Selon la déclaration de copropriété et la nature du conflit, l’arbitrage peut être envisagé pour différentes catégories de litiges privés.
Il peut notamment être question de différends concernant :
- l’interprétation ou l’application de la déclaration de copropriété;
- les obligations respectives du syndicat et des copropriétaires;
- l’entretien et les réparations;
- la responsabilité pour des dommages causés aux parties privatives ou communes;
- les infiltrations d’eau et autres problèmes affectant l’immeuble;
- les travaux effectués par un copropriétaire;
- l’accès à une partie privative pour effectuer des travaux ou inspections;
- l’utilisation des parties communes ou des parties communes à usage restreint;
- les espaces de stationnement ou de rangement;
- le bruit, les nuisances et les troubles de voisinage;
- la répartition ou le recouvrement de certaines dépenses;
- le respect du règlement de l’immeuble;
- certaines responsabilités en matière d’assurance; et
- certains différends contractuels liés à l’administration de l’immeuble.
La possibilité de soumettre un conflit précis à l’arbitrage doit néanmoins être évaluée en fonction de la convention d’arbitrage et des règles juridiques applicables.
Contestation d’une décision du syndicat ou de l’assemblée des copropriétaires
Certains des conflits les plus importants en copropriété concernent les décisions prises par le syndicat, le conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires.
Un copropriétaire peut notamment considérer qu’une décision a été adoptée irrégulièrement, qu’elle excède les pouvoirs de l’organe qui l’a prise, qu’elle contrevient à la déclaration de copropriété ou qu’elle porte injustement atteinte à ses droits.
L’existence d’une clause d’arbitrage peut alors être déterminante pour établir la procédure à suivre. Toutefois, toute contestation n’est pas nécessairement soumise à l’arbitrage. La nature exacte de la décision, les conclusions recherchées et les règles applicables doivent être prises en considération.
Des délais peuvent également s’appliquer à certaines contestations. Il ne faut donc pas présumer que des discussions, des négociations ou le recours à l’arbitrage suspendent automatiquement tous les délais applicables.
Le choix de l’arbitre
Le choix de l’arbitre peut avoir une influence importante sur l’efficacité du processus.
Les conflits de copropriété combinent souvent des questions contractuelles, immobilières, administratives et parfois techniques. Les parties peuvent donc rechercher un arbitre possédant une expérience particulière en matière de copropriété divise et une bonne compréhension des déclarations de copropriété, de la gouvernance des syndicats et des problèmes liés aux immeubles.
La convention d’arbitrage peut prévoir la méthode de nomination de l’arbitre. À défaut, les parties peuvent tenter de choisir une personne neutre d’un commun accord.
L’arbitre doit agir de manière indépendante et impartiale. Les conflits d’intérêts potentiels devraient donc être identifiés avant que sa nomination soit confirmée.
Comment se déroule un arbitrage?
La procédure dépend de la convention d’arbitrage, de la nature du conflit et des règles procédurales retenues pour l’arbitrage.
De façon générale, les parties déterminent les questions en litige, échangent les documents pertinents et présentent leurs positions respectives. Selon la complexité du dossier, la preuve peut notamment comprendre de la correspondance, des procès-verbaux d’assemblées, des résolutions, des documents financiers, des photographies, des rapports d’expertise, des documents de construction, des plans, des factures et des témoignages.
Une audience peut ensuite avoir lieu devant l’arbitre. Certains différends peuvent être décidés principalement sur la base d’une preuve écrite, alors que des dossiers plus complexes peuvent nécessiter des témoins et des experts.
Au terme du processus, l’arbitre rend une sentence arbitrale écrite sur les questions qui lui ont été soumises.
La décision d’un arbitre est-elle finale?
L’une des différences importantes entre l’arbitrage et un procès ordinaire concerne les possibilités limitées de contester une sentence arbitrale.
En règle générale, la sentence arbitrale est finale et lie les parties. L’arbitrage n’est pas conçu comme un premier procès qui pourrait ensuite être suivi d’un appel ordinaire simplement parce qu’une partie est insatisfaite du résultat.
Une intervention judiciaire demeure possible dans certaines circonstances limitées, notamment lorsque des exigences procédurales fondamentales, les limites de la compétence de l’arbitre ou des règles d’ordre public sont en cause.
Une partie qui envisage l’arbitrage doit donc comprendre dès le départ que la décision de l’arbitre peut effectivement mettre fin au litige.
Exécution d’une sentence arbitrale
La sentence arbitrale lie les parties. Toutefois, des démarches supplémentaires peuvent être nécessaires lorsqu’une partie refuse de s’y conformer volontairement.
Il est possible de demander au tribunal compétent de reconnaître la sentence arbitrale. Une fois reconnue selon la procédure applicable, celle-ci peut généralement être exécutée d’une manière comparable à un jugement du tribunal.
Cette étape peut devenir importante lorsqu’une sentence ordonne le paiement d’une somme, l’exécution de travaux, le respect d’une obligation ou une autre mesure qu’une partie refuse d’accomplir.
Arbitrage ou médiation dans un conflit de copropriété
L’arbitrage et la médiation n’ont pas le même objectif.
Le médiateur ne décide normalement pas quelle partie a raison. Son rôle consiste plutôt à aider les participants à négocier une entente.
L’arbitre, au contraire, est chargé de trancher le conflit. La résolution du litige ne dépend donc pas de la capacité des parties à parvenir à un compromis.
La médiation peut être particulièrement intéressante lorsque des copropriétaires doivent continuer à vivre dans le même immeuble et souhaitent maintenir une relation fonctionnelle. L’arbitrage peut être plus approprié lorsque les parties ont besoin d’une décision contraignante et que les négociations ont échoué.
Les deux processus peuvent également être utilisés successivement. Les parties peuvent d’abord tenter une médiation et recourir à l’arbitrage en l’absence d’une entente.
Avantages de l’arbitrage en copropriété
L’arbitrage peut présenter plusieurs avantages pratiques.
Le processus est généralement privé, contrairement aux procédures judiciaires ordinaires. Les parties disposent également d’une certaine flexibilité pour organiser la procédure et peuvent choisir un décideur possédant une expertise pertinente.
Dans certaines circonstances, l’arbitrage peut permettre une procédure plus ciblée et éviter certains délais associés aux litiges judiciaires conventionnels.
Ces avantages peuvent être particulièrement utiles en copropriété, puisqu’un conflit non résolu peut nuire quotidiennement à l’administration de l’immeuble et aux relations entre voisins.
Inconvénients et coûts de l’arbitrage
L’arbitrage n’est pas nécessairement plus simple ou moins coûteux dans tous les dossiers.
Contrairement à un juge, un arbitre privé facture normalement des honoraires professionnels. Les parties peuvent également devoir assumer des frais liés aux experts, à leur représentation, aux audiences et à l’administration du processus.
Un arbitrage complexe peut donc devenir coûteux lorsqu’il nécessite plusieurs témoins, des expertises ou une preuve documentaire importante.
La possibilité limitée de contester une sentence arbitrale constitue également un élément important. Le caractère définitif de la décision peut être avantageux lorsqu’on souhaite mettre rapidement fin au conflit, mais il peut également constituer un risque lorsque les conséquences financières ou immobilières du litige sont importantes.
Rédaction d’une clause d’arbitrage dans une déclaration de copropriété
Une clause d’arbitrage mal rédigée peut elle-même devenir une source de litige.
Une clause efficace devrait préciser les catégories de différends auxquelles elle s’applique, les personnes liées par le processus, la méthode de nomination de l’arbitre, la répartition des coûts et la procédure applicable.
Il peut également être utile de déterminer si une médiation ou une autre tentative de règlement doit précéder l’arbitrage.
Une clause trop large peut créer de l’incertitude quant aux questions qui doivent demeurer devant les tribunaux, alors qu’une clause trop restrictive peut ne pas couvrir les conflits que les parties souhaitaient initialement régler par arbitrage.
Une déclaration de copropriété existante doit donc être analysée attentivement plutôt que de présumer que la simple présence du mot « arbitrage » règle toutes les questions procédurales.
Peut-on consentir à l’arbitrage après la naissance du conflit?
Oui. L’absence de clause d’arbitrage dans la déclaration de copropriété n’empêche pas nécessairement les parties de choisir l’arbitrage une fois le conflit survenu.
Les parties peuvent conclure une convention d’arbitrage définissant le différend qu’elles souhaitent confier à un arbitre.
Cette entente devrait clairement identifier les questions soumises, les participants à l’arbitrage et l’étendue des pouvoirs de l’arbitre. Elle peut également prévoir les règles procédurales, la méthode de sélection de l’arbitre et la répartition des coûts.
Une convention conclue après la naissance du litige peut parfois être plus facile à définir puisque les parties connaissent déjà précisément les questions qui doivent être tranchées.
Lorsque l’arbitrage ne permet pas de régler l’ensemble du conflit
Les litiges de copropriété peuvent impliquer plusieurs relations juridiques qui se chevauchent.
Par exemple, un conflit entre un copropriétaire et le syndicat peut également concerner un assureur, un entrepreneur ou un autre copropriétaire. Lorsque certains participants sont liés par une convention d’arbitrage et que d’autres ne le sont pas, il peut devenir difficile de régler l’ensemble du conflit dans un seul arbitrage.
Certaines conclusions peuvent également nécessiter l’intervention d’un tribunal.
Avant d’entreprendre l’arbitrage, il est donc important d’identifier les parties nécessaires au litige, les conclusions recherchées ainsi que les autres procédures pouvant être liées au conflit.
Preuve et préparation
L’arbitrage ne devrait pas être considéré comme une simple discussion informelle parce qu’il se déroule à l’extérieur d’un palais de justice.
L’issue du litige peut dépendre largement de la qualité de la preuve présentée.
Dans un conflit de copropriété, les documents pertinents peuvent notamment comprendre la déclaration de copropriété et ses modifications, le règlement de l’immeuble, les procès-verbaux des assemblées, les résolutions du conseil d’administration, les avis, les courriels, les photographies, les factures, les documents comptables, les rapports d’inspection et d’expertise ainsi que les échanges entre les parties.
Une chronologie claire des événements peut également être particulièrement utile lorsqu’un litige concerne des problèmes récurrents, comme des infiltrations d’eau, du bruit, des travaux ou des contraventions répétées au règlement de l’immeuble.
L’arbitrage comme mode de règlement des litiges de copropriété
L’arbitrage peut constituer un mécanisme efficace pour régler certains conflits en copropriété divise au Québec, mais son utilité dépend des circonstances propres à chaque dossier.
Avant d’entreprendre le processus, il faut notamment déterminer s’il existe une convention d’arbitrage valide, si le litige est visé par cette convention, quelles personnes y sont liées, quelles conclusions sont recherchées et si des mesures urgentes ou des délais doivent être pris en considération.
Un processus d’arbitrage bien défini peut permettre de régler un conflit de façon privée, structurée et contraignante. À l’inverse, un processus mal défini peut engendrer des contestations supplémentaires concernant la compétence de l’arbitre, la procédure ou l’exécution de la sentence.
L’analyse de la déclaration de copropriété, de la clause d’arbitrage et de la nature précise du litige constitue donc généralement le point de départ pour déterminer si l’arbitrage représente une solution appropriée à un conflit de copropriété.
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