Votre acheteur refuse de procéder à la signature de l’acte notarié – que pouvez-vous faire?
La vente d’un immeuble au Québec peut rapidement se compliquer lorsque, après avoir signé une promesse d’achat acceptée, l’acheteur refuse de procéder à la signature de l’acte de vente notarié. L’acheteur peut cesser de répondre, refuser de transmettre les renseignements demandés par le notaire, annoncer qu’il ne souhaite plus acheter l’immeuble ou simplement ne pas se présenter au rendez-vous prévu pour la signature.
Pour le vendeur, la situation peut être particulièrement préoccupante lorsque les conditions de la promesse d’achat ont déjà été réalisées et que la vente devait être conclue prochainement.
Toutefois, le simple fait qu’un acheteur refuse de procéder à l’acte notarié ne signifie pas nécessairement que la transaction immobilière est automatiquement annulée. Au Québec, une promesse d’achat acceptée peut créer des obligations contraignantes tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Les démarches à envisager dépendent donc des modalités de l’entente et de la raison pour laquelle l’acheteur refuse de conclure l’achat.
Un acheteur peut-il simplement changer d’idée avant l’acte de vente notarié?
En règle générale, un acheteur ne peut pas présumer qu’il est libre d’abandonner l’achat d’un immeuble uniquement parce que l’acte de vente n’a pas encore été signé devant le notaire.
La promesse d’achat acceptée constitue un engagement contractuel important. Sous réserve des conditions qu’elle contient, elle peut obliger l’acheteur à acheter l’immeuble et le vendeur à le vendre. Dans une transaction immobilière résidentielle typique au Québec, une fois la promesse d’achat acceptée et les conditions réalisées, les parties se présentent chez le notaire afin de finaliser la transaction et de signer l’acte de vente.
Il faut donc distinguer deux situations très différentes : l’acheteur qui possède un motif contractuel valable pour ne pas procéder à l’achat et l’acheteur qui ne veut tout simplement plus acheter l’immeuble.
La situation personnelle d’un acheteur peut changer. Il peut avoir trouvé un autre immeuble, regretter le prix offert, s’inquiéter des dépenses futures, connaître un changement dans sa situation personnelle ou simplement regretter sa décision. Ces circonstances ne mettent pas nécessairement fin à un engagement contractuel déjà existant.
Commencez par déterminer pourquoi l’acheteur refuse de procéder
Avant de décider des démarches à entreprendre, il est essentiel de déterminer précisément pourquoi l’acheteur refuse de signer l’acte notarié.
Tout refus de signer ne constitue pas nécessairement un défaut injustifié. Une promesse d’achat peut notamment prévoir des conditions concernant le financement, l’inspection ou d’autres aspects de la transaction. Des problèmes relatifs à l’immeuble ou à ses titres peuvent également être découverts avant la signature de l’acte de vente et avoir une incidence sur l’obligation de l’acheteur de procéder à l’achat.
Il est donc préférable d’examiner la transaction dans son ensemble plutôt que de considérer le refus de l’acheteur de façon isolée. Les documents pertinents peuvent notamment comprendre :
- la promesse d’achat et les contre-propositions;
- les modifications et annexes;
- les documents relatifs au financement;
- les avis concernant l’inspection;
- les déclarations du vendeur;
- les communications entre les parties ou leurs courtiers;
- les communications provenant du notaire;
- toute explication écrite donnée par l’acheteur pour justifier son refus.
La question centrale consiste à déterminer si l’acheteur possède un fondement contractuel lui permettant de ne pas procéder ou s’il refuse simplement d’exécuter une obligation qui demeure contraignante.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne se présente pas chez le notaire?
Le fait que l’acheteur ne se présente pas au rendez-vous chez le notaire n’entraîne pas nécessairement, à lui seul, l’annulation de la transaction.
Le notaire joue un rôle central dans la réalisation d’une vente immobilière au Québec, notamment en préparant l’acte de vente et en effectuant les vérifications relatives aux titres de propriété. Lorsqu’un acheteur ne se présente pas chez le notaire à la date prévue, il faut examiner les raisons de son absence. Si l’acheteur ne veut simplement plus acheter, des recours peuvent être disponibles au vendeur.
Le vendeur devrait donc éviter de conclure immédiatement que la propriété peut simplement être remise en vente.
Il est d’abord important de clarifier la situation juridique de la transaction existante.
Documenter par écrit le refus de l’acheteur
Lorsqu’un acheteur indique qu’il ne procédera pas à la signature de l’acte de vente notarié, il est généralement important de conserver une preuve écrite claire de sa position.
Si le refus a été communiqué verbalement, une confirmation écrite peut permettre de préciser la situation. Selon les circonstances, une demande formelle écrite peut ensuite être appropriée.
Une telle communication peut notamment rappeler l’existence de la promesse d’achat acceptée, indiquer que le vendeur considère l’entente comme étant toujours en vigueur, demander à l’acheteur de respecter ses engagements et prévoir un délai raisonnable pour qu’il confirme son intention de procéder à la transaction.
Cette preuve écrite peut devenir particulièrement importante si un litige survient ultérieurement concernant le refus de l’acheteur, la disponibilité du vendeur à conclure la transaction ou les pertes financières découlant de l’échec de la vente.
Le vendeur peut-il forcer l’acheteur à acheter l’immeuble?
Dans certaines circonstances, un vendeur peut chercher à obtenir l’exécution de la transaction plutôt que d’accepter simplement le refus de l’acheteur.
La possibilité d’emprunter cette voie dépend toutefois fortement du contenu de la promesse d’achat, de la réalisation ou de la renonciation aux conditions qui y sont prévues, de la capacité du vendeur lui-même à conclure la vente et du motif invoqué par l’acheteur pour refuser de signer.
Une telle démarche n’est pas automatique. Un différend concernant la réalisation d’une transaction immobilière peut soulever différentes questions relatives aux obligations contractuelles des parties, au financement, à l’état de l’immeuble, aux titres de propriété et à la conduite respective de l’acheteur et du vendeur.
Le temps peut également devenir un facteur important. Lorsqu’un acheteur refuse de procéder à l’acte notarié, le vendeur devrait donc déterminer rapidement la position qu’il entend adopter.
Le vendeur peut-il plutôt réclamer des dommages?
Selon les circonstances, le vendeur peut envisager de réclamer une compensation pour les pertes découlant du défaut injustifié de l’acheteur de compléter l’achat.
L’échec d’une transaction immobilière peut entraîner des conséquences financières importantes. Par exemple, l’immeuble pourrait éventuellement être revendu à un prix inférieur à celui qui avait été convenu avec le premier acheteur. Le vendeur pourrait également devoir supporter certaines dépenses pendant une période plus longue puisque l’immeuble demeure sa propriété.
Les pertes potentielles peuvent notamment comprendre, selon la situation :
- la différence entre le prix de vente initialement convenu et le prix obtenu lors d’une revente;
- des frais hypothécaires ou de financement supplémentaires;
- des taxes municipales et scolaires supplémentaires;
- des frais de copropriété;
- des frais d’assurance;
- des frais d’entretien et autres coûts liés à la conservation de l’immeuble;
- certaines dépenses liées à la remise en marché de la propriété;
- d’autres pertes directement attribuables à l’échec de la transaction.
L’existence et le montant des dommages pouvant être réclamés dépendent toutefois des circonstances et de la preuve disponible. Une indemnisation n’est pas automatique simplement parce que l’acheteur a refusé de signer l’acte de vente. Le vendeur doit pouvoir démontrer les pertes réclamées ainsi que leur lien avec l’échec de la transaction.
Le défaut de l’acheteur de signer l’acte de vente par sa faute peut entraîner des conséquences financières et éventuellement donner lieu à des réclamations en dommages.
Attention avant d’accepter un nouvel acheteur
Une question pratique particulièrement importante se pose lorsque le vendeur souhaite remettre immédiatement l’immeuble sur le marché.
Cette réaction est compréhensible, surtout lorsqu’un autre acheteur potentiel est déjà intéressé. Il faut toutefois être prudent avant d’accepter une nouvelle promesse d’achat sans avoir déterminé la situation de la première transaction.
Le vendeur devrait d’abord établir si la promesse d’achat initiale demeure contraignante, si elle a valablement cessé de produire ses effets ou s’il entend considérer le comportement du premier acheteur comme un défaut et exercer un autre recours.
Autrement, le vendeur pourrait se retrouver dans une situation où plusieurs engagements contractuels se chevauchent.
Conservez les preuves de toutes les conséquences financières
Si le refus de l’acheteur entraîne l’échec de la transaction, il est important de conserver une documentation complète.
Le vendeur devrait préserver les courriels, messages, avis, communications du notaire et documents relatifs à la transaction initiale. Si l’immeuble est remis sur le marché, les documents concernant la nouvelle mise en vente, les offres reçues, le prix de revente éventuel et les dépenses supplémentaires devraient également être conservés.
Les factures, relevés hypothécaires, comptes de taxes, relevés de copropriété, documents d’assurance et autres preuves des dépenses supportées pendant cette période peuvent également devenir pertinents lorsqu’une compensation financière est réclamée.
L’objectif consiste à pouvoir démontrer à la fois ce qui s’est produit et les conséquences financières qui ont découlé du refus de l’acheteur.
La promesse d’achat demeure le point de départ
Il n’existe pas une réponse unique applicable à toutes les situations où un acheteur refuse de procéder à la signature d’un acte de vente notarié.
Le point de départ demeure l’entente conclue entre les parties.
Dans une transaction immobilière au Québec, la promesse d’achat précise généralement l’immeuble visé, le prix offert, les conditions applicables, les obligations des parties et la conclusion éventuelle de la transaction devant un notaire. Lorsqu’elle est acceptée, elle peut constituer une entente contraignante entre l’acheteur et le vendeur.
Avant d’entreprendre des démarches, il faut donc notamment déterminer :
- si la promesse d’achat a été valablement acceptée;
- si les conditions prévues ont été réalisées, levées ou autrement réglées;
- pourquoi l’acheteur refuse de procéder;
- si ce motif est permis par l’entente;
- si le vendeur demeure prêt et en mesure de conclure la vente;
- quel recours est approprié si l’acheteur est en défaut.
Le refus d’un acheteur de signer un acte de vente notarié ne met pas nécessairement fin à une transaction immobilière au Québec.
Lorsqu’une promesse d’achat acceptée demeure contraignante et que les conditions applicables ont été réalisées, l’acheteur qui change simplement d’idée peut s’exposer à des conséquences juridiques et financières. Selon la situation, le vendeur peut envisager des démarches visant à faire compléter la transaction ou réclamer une compensation pour les pertes causées par l’échec de la vente.
L’élément essentiel est de ne pas considérer automatiquement le refus de l’acheteur comme une annulation de la transaction. La promesse d’achat, ses conditions, le motif invoqué par l’acheteur et le respect par le vendeur de ses propres obligations devraient être examinés avant de remettre l’immeuble en vente ou d’entreprendre d’autres démarches.
Le présent texte fournit de l’information générale concernant les transactions immobilières au Québec et ne constitue pas un avis juridique. Les droits et recours applicables dépendent des faits et des documents contractuels propres à chaque transaction.
Ce texte est fourni à titre d’information juridique uniquement. Si vous avez une question spécifique concernant votre situation personnelle, veuillez contacter un avocat.
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