Vente d’un immeuble de la succession à un héritier au Québec

Lorsqu’une personne décède en étant propriétaire d’une maison, d’un condominium, d’un terrain, d’un immeuble locatif ou d’une autre propriété immobilière au Québec, cet immeuble fait partie de sa succession. Une question se pose fréquemment lors du règlement de la succession : un héritier peut-il acheter l’immeuble appartenant à la succession?

Au Québec, la vente d’un immeuble de la succession à un héritier est possible, mais la transaction doit être effectuée avec prudence. Le liquidateur doit notamment tenir compte des droits des héritiers, de la valeur de l’immeuble, des dettes et obligations de la succession, des volontés exprimées dans le testament et de l’ensemble du processus de liquidation de la succession.

Cette situation se présente souvent lorsqu’un héritier souhaite conserver la maison familiale, un chalet, un immeuble à revenus ou une autre propriété, tandis que les autres héritiers préfèrent recevoir leur part en argent.

Une succession peut-elle vendre un immeuble à un héritier?

Oui. Un immeuble appartenant à une succession peut généralement être vendu à un héritier lorsque les circonstances de la succession le permettent.

Le fait que l’acheteur soit lui-même héritier n’empêche pas nécessairement l’achat de la propriété. Il faut toutefois distinguer la vente de l’immeuble de sa simple attribution à l’héritier dans le cadre du partage de la succession.

Dans le cas d’une vente, la succession cède la propriété en contrepartie d’un prix. Le produit de la vente devient alors un actif de la succession et peut notamment servir au paiement des dettes, dépenses et obligations fiscales avant que le solde soit éventuellement distribué aux héritiers.

La vente doit donc être considérée dans le contexte global du règlement de la succession.

Quel est le rôle du liquidateur dans la vente de l’immeuble?

Le liquidateur est responsable de l’administration et du règlement de la succession.

Il doit notamment identifier les actifs et les dettes, préparer l’inventaire, traiter les réclamations et obligations de la succession, administrer les biens et, éventuellement, remettre ou partager les biens restants entre les héritiers.

Lorsque la succession comprend un immeuble, le liquidateur doit déterminer comment cette propriété doit être administrée en fonction notamment du testament, de la situation financière de la succession et des droits des héritiers.

La vente proposée à un héritier doit donc être évaluée dans le contexte de l’ensemble de la liquidation successorale.

Comment déterminer la valeur de l’immeuble?

La détermination de la valeur de la propriété constitue l’un des éléments les plus importants lorsqu’un héritier souhaite acheter un immeuble de la succession.

L’évaluation municipale ne représente pas nécessairement la valeur marchande actuelle de l’immeuble. Selon les circonstances, une évaluation indépendante ou une autre preuve fiable de la valeur marchande peut permettre d’établir un prix raisonnable.

Cette question devient particulièrement importante lorsqu’il existe plusieurs héritiers.

Par exemple, une succession peut avoir trois héritiers et être propriétaire d’une maison. Un héritier souhaite acheter la maison, tandis que les deux autres veulent recevoir leur part en argent. Une évaluation fiable de l’immeuble permet alors de réduire le risque que l’héritier acheteur soit avantagé au détriment des autres.

L’immeuble doit-il être vendu à sa valeur marchande?

Le prix approprié dépend des circonstances particulières de la succession.

Lorsque plusieurs héritiers possèdent un intérêt économique dans la succession, une vente à un prix nettement inférieur à la valeur marchande peut provoquer un conflit puisqu’elle risque de réduire la valeur disponible pour les autres héritiers.

Le liquidateur devrait donc être en mesure d’expliquer comment le prix de vente a été déterminé et pourquoi la transaction est appropriée pour la succession.

Lorsque tous les héritiers concernés s’entendent sur la valeur et les modalités de la transaction, le processus peut être beaucoup plus simple. En présence d’un désaccord, une preuve objective de la valeur de la propriété devient particulièrement importante.

Un héritier peut-il utiliser sa part d’héritage pour acheter l’immeuble?

Dans certaines situations, l’héritier qui achète l’immeuble aura lui-même droit à une partie de la succession.

Cette réalité peut parfois être prise en considération dans la structure financière de la transaction.

Par exemple, si la propriété vaut 600 000 $ et que l’héritier acheteur doit éventuellement recevoir une part importante du solde de la succession, les personnes concernées peuvent examiner si cette part peut être prise en considération dans le calcul des sommes qui devront effectivement être versées afin de réaliser le transfert.

Il faut toutefois éviter de considérer automatiquement un héritage éventuel comme une somme déjà acquise et disponible.

Avant le partage final, la succession peut encore devoir acquitter des dettes, des dépenses, des impôts, des réclamations et d’autres obligations. La vente et la part successorale de l’héritier doivent donc être analysées dans le contexte complet du règlement de la succession.

Que se passe-t-il si plusieurs héritiers veulent acheter le même immeuble?

La situation peut devenir plus complexe lorsque plusieurs héritiers souhaitent acquérir la même maison, le même chalet, le même terrain ou une autre propriété de la succession.

Le liquidateur doit tenir compte des droits et intérêts des héritiers ainsi que des règles qui gouvernent la succession.

Plusieurs solutions peuvent être envisagées selon les circonstances : négociation entre les héritiers, évaluation indépendante de la propriété, établissement d’un processus d’achat convenu ou vente selon des modalités permettant d’obtenir une valeur équitable.

La solution appropriée dépend notamment du testament, de la situation de l’immeuble, des obligations de la succession et du niveau d’entente entre les héritiers.

Que se passe-t-il si l’héritier acheteur est également le liquidateur?

Une prudence supplémentaire est nécessaire lorsque le liquidateur souhaite lui-même acheter un immeuble appartenant à la succession.

Le liquidateur administre les biens dans le cadre du règlement de la succession, mais devient en même temps personnellement intéressé à la transaction comme acheteur.

Il existe alors un risque évident de conflit entre l’intérêt personnel de l’acheteur à obtenir des conditions avantageuses et les responsabilités liées à l’administration de la succession.

La transparence devient particulièrement importante. Une évaluation indépendante de la propriété, une documentation claire de la transaction proposée et la prise en considération des droits des autres héritiers peuvent contribuer à réduire les risques de contestation ultérieure.

Les dettes de la succession doivent être prises en considération

Avant de transférer une propriété ou de distribuer le produit d’une vente, il faut considérer les obligations financières de la succession.

Une succession peut notamment devoir acquitter :

une hypothèque ou d’autres dettes garanties par l’immeuble;
des impôts et autres obligations fiscales;
des taxes municipales et scolaires;
des frais de copropriété;
des frais d’assurance et d’entretien;
des frais professionnels et administratifs;
des dettes laissées par la personne décédée;
d’autres réclamations contre la succession.

Le fait que l’immeuble soit vendu à un héritier ne fait pas disparaître ces obligations.

Le liquidateur doit donc vérifier si la succession dispose des actifs nécessaires pour respecter ses obligations avant de procéder à la distribution de la valeur restante aux héritiers.

Hypothèque et financement de l’achat par l’héritier

L’héritier qui souhaite acheter la propriété de la succession peut avoir besoin d’obtenir un financement.

Sur le plan pratique, la transaction peut ressembler à une vente immobilière ordinaire. L’acheteur peut devoir obtenir une approbation hypothécaire, démontrer la disponibilité de sa mise de fonds et disposer du financement nécessaire pour conclure la transaction.

Il faut également examiner toute hypothèque existante sur la propriété. Une hypothèque grevant l’immeuble de la personne décédée ne disparaît pas simplement en raison du décès.

Le remboursement, la radiation ou le traitement de la dette garantie doit donc être coordonné avec la transaction immobilière.

Transfert de la propriété immobilière devant notaire

Le transfert d’un immeuble au Québec comporte des formalités particulières concernant le titre de propriété et sa publication.

Lorsqu’une succession comprend un immeuble, le règlement successoral nécessite normalement une documentation permettant de constater la transmission des droits de la personne décédée. Une vente subséquente à un héritier doit également être correctement documentée et publiée.

Le processus notarial comprend généralement la vérification du titre de propriété, des charges inscrites contre l’immeuble et des documents nécessaires afin de réaliser et publier le transfert.

L’ordre précis des opérations peut varier selon que l’immeuble a déjà fait l’objet d’une transmission dans le cadre de la succession et selon la structure retenue pour la transaction.

Impôts lors de la vente d’un immeuble de succession à un héritier

Les conséquences fiscales doivent être examinées avant de conclure la vente.

Le décès peut lui-même entraîner des conséquences fiscales importantes, particulièrement lorsque la propriété a augmenté de valeur depuis son acquisition par la personne décédée.

D’autres conséquences fiscales peuvent également survenir pendant la période où la succession détient la propriété ou au moment de sa vente.

L’analyse peut notamment dépendre :

du fait que l’immeuble constituait ou non la résidence principale de la personne décédée;
du coût initial de la propriété;
de sa valeur au moment du décès;
de l’évolution de sa valeur après le décès;
de son utilisation comme immeuble locatif, le cas échéant;
du moment et de la structure de la transaction;
de la situation fiscale de la succession et de l’héritier acheteur.

L’analyse fiscale est donc distincte de la question de savoir si la succession peut juridiquement vendre la propriété à l’héritier.

Droits de mutation et autres frais liés au transfert

Il faut également vérifier si des droits de mutation immobilière et d’autres frais de transaction sont applicables.

Le simple fait que l’acheteur soit un héritier ne signifie pas automatiquement que tous les droits, taxes ou frais associés au transfert d’une propriété disparaissent.

Le résultat peut notamment varier selon la nature de la transaction, le lien entre les personnes concernées et la structure juridique utilisée pour transférer l’immeuble.

Cette question devrait être examinée avant de finaliser le prix de vente et le financement de l’achat.

Vente de l’immeuble ou attribution dans le cadre du partage de la succession?

La vente d’un immeuble et son attribution dans le cadre du partage d’une succession ne constituent pas nécessairement la même opération.

Dans certaines successions, la propriété peut être attribuée directement à un héritier dans le cadre du partage. Dans d’autres situations, la succession peut vendre l’immeuble à l’héritier et recevoir le prix de vente en contrepartie.

La structure appropriée peut notamment dépendre :

des dispositions du testament;
du nombre d’héritiers;
de la part revenant à chaque héritier;
de la valeur de l’immeuble;
des dettes et besoins de liquidités de la succession;
du financement nécessaire;
des conséquences fiscales;
de l’existence ou non d’une entente entre les héritiers.

Ainsi, le résultat recherché — qu’un héritier devienne propriétaire de l’immeuble — ne détermine pas nécessairement la structure juridique qui devrait être utilisée.

Un héritier peut-il acheter l’immeuble avant la fin de la succession?

Cela peut être possible.

Il n’est pas nécessaire dans tous les cas que l’ensemble du règlement de la succession soit terminé avant qu’une transaction immobilière puisse avoir lieu. La vente d’un immeuble peut même parfois être nécessaire afin de générer les liquidités permettant de payer les dettes et dépenses de la succession.

Le liquidateur doit cependant connaître suffisamment la situation financière de la succession avant de procéder à des distributions ou de structurer une transaction en présumant qu’une certaine somme reviendra nécessairement à un héritier.

Il faut donc distinguer la vente d’un actif appartenant à la succession de la distribution finale de l’héritage.

Que faire lorsque les héritiers ne s’entendent pas sur la vente?

Un désaccord entre les héritiers peut considérablement compliquer la vente proposée.

Les conflits concernent fréquemment :

la valeur marchande de la propriété;
la décision de vendre ou de conserver l’immeuble;
le choix de l’héritier qui pourra l’acheter;
le prix de vente;
les dépenses assumées relativement à la propriété;
l’occupation de l’immeuble après le décès;
les rénovations ou améliorations effectuées;
le calcul de la part de chaque héritier;
la conduite du liquidateur.

Une évaluation objective, une comptabilité claire et une documentation écrite des décisions importantes deviennent particulièrement utiles lorsqu’un désaccord survient.

Si aucune solution ne peut être négociée, l’administration ou la disposition de l’immeuble peut éventuellement nécessiter un processus plus formel de règlement du différend.

Quels documents sont généralement nécessaires?

Chaque succession est différente, mais les documents pertinents lors de la vente d’un immeuble de succession à un héritier peuvent notamment comprendre :

le certificat de décès ou une preuve officielle du décès;
le testament et, lorsqu’il y a lieu, les documents établissant son statut juridique;
les documents confirmant l’identité et les pouvoirs du liquidateur;
l’inventaire et les informations comptables de la succession;
le titre de propriété de l’immeuble;
les informations relatives à l’hypothèque;
les comptes de taxes municipales et scolaires;
les documents de copropriété, lorsqu’applicables;
une évaluation ou autre preuve de la valeur de l’immeuble;
les documents permettant d’identifier les héritiers et leurs droits respectifs;
les documents de financement de l’héritier acheteur;
les actes nécessaires au transfert et à la publication du nouveau droit de propriété.

D’autres documents peuvent être requis selon la succession et la nature de l’immeuble.

Au Québec, une succession peut potentiellement vendre une maison, un condominium, un terrain ou une autre propriété immobilière à l’un des héritiers.

La principale question n’est généralement pas simplement de savoir si l’acheteur est un héritier, mais plutôt de déterminer si la transaction est compatible avec une administration et un règlement adéquats de la succession.

Une attention particulière doit être portée à la valeur de l’immeuble, aux responsabilités du liquidateur, aux intérêts des autres héritiers, aux dettes et obligations fiscales de la succession, au financement de l’achat, aux conflits d’intérêts potentiels ainsi qu’aux formalités nécessaires au transfert de la propriété.

Lorsqu’elle est correctement structurée, la vente d’un immeuble de succession à un héritier peut permettre de conserver une propriété familiale entre les mains de l’un des bénéficiaires tout en permettant à la succession de respecter ses obligations et de répartir la valeur restante entre les autres héritiers.

Ce texte est fourni à titre d’information juridique uniquement. Si vous avez une question spécifique concernant votre situation personnelle, veuillez contacter un avocat.

Allen Madelin Avocats propose des consultations en personne et par vidéoconférence. La premiere consultation est offerte à $125. Pour plus d’informations, veuillez nous contacter par téléphone : 1 514 904 4017 ou par e-mail : [email protected].