Qui est responsable d’un vice caché?
Les points essentiels à retenir
Au Québec, lorsqu’un acheteur découvre un vice caché dans un bien vendu avec la garantie légale de qualité, le vendeur est généralement la première personne dont la responsabilité doit être examinée. Fait important, le vendeur peut être responsable même s’il ignorait sincèrement l’existence du vice au moment de la vente.
Cela ne signifie toutefois pas que tout problème découvert après l’achat constitue un vice caché. L’acheteur doit généralement démontrer que le défaut était suffisamment grave, qu’il existait au moment de la vente, qu’il lui était inconnu et qu’il n’était pas apparent pour un acheteur prudent et diligent.
La responsabilité peut également concerner d’autres personnes. Selon l’origine du problème, un vendeur professionnel, un fabricant, un entrepreneur, un promoteur, un architecte, un ingénieur ou un autre intervenant ayant causé le défaut peut aussi voir sa responsabilité engagée suivant les règles qui lui sont applicables.
Le contrat de vente est déterminant. Une exclusion valable de la garantie légale peut réduire considérablement les recours de l’acheteur contre le vendeur. Une vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » ne permet toutefois pas nécessairement au vendeur de se protéger lorsqu’il connaissait un problème important et l’a dissimulé, ou lorsqu’il a fait des représentations trompeuses.
Dès la découverte d’un vice potentiel, l’acheteur devrait documenter soigneusement la situation, préserver la preuve et aviser le vendeur par écrit dans un délai raisonnable. Sauf urgence, il est généralement prudent de ne pas effectuer immédiatement tous les travaux correctifs sans avoir donné au vendeur une véritable possibilité de constater le problème.
Déterminer qui est responsable d’un vice caché exige donc d’examiner l’historique du problème, les documents de vente, les déclarations du vendeur, l’inspection préachat, les travaux antérieurs et les connaissances respectives des parties.
Qu’est-ce qu’un vice caché au Québec?
La garantie légale de qualité protège généralement l’acheteur contre certains défauts affectant le bien vendu. Dans le domaine immobilier, on parle couramment de garantie contre les vices cachés.
Un problème ne devient pas un vice caché simplement parce que l’acheteur ne le découvre qu’après l’achat.
Plusieurs conditions doivent généralement être réunies.
Le vice doit d’abord présenter une certaine gravité. Il doit diminuer suffisamment l’utilité du bien ou affecter sa valeur de telle façon que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acheté le bien ou n’aurait pas payé le même prix.
Le vice doit également avoir existé au moment de la vente, même si ses conséquences ne deviennent pleinement visibles que plusieurs mois ou années plus tard.
Il doit avoir été inconnu de l’acheteur.
Enfin, le vice doit avoir été caché plutôt qu’apparent pour un acheteur prudent et diligent.
Ainsi, l’usure normale, un entretien devenu nécessaire, un problème clairement divulgué avant la vente ou un défaut évident ne constituent pas automatiquement des vices cachés.
Le vendeur est-il responsable s’il ignorait le vice?
Possiblement, oui.
Il s’agit de l’une des particularités importantes de la garantie légale de qualité au Québec. La responsabilité du vendeur ne dépend pas nécessairement de la preuve qu’il connaissait le vice.
Prenons l’exemple d’une maison vendue avec la garantie légale. Six mois après la vente, l’acheteur découvre une détérioration importante derrière les murs finis du sous-sol. Une expertise révèle qu’une infiltration d’eau présente depuis plusieurs années avait déjà endommagé la structure avant la vente.
Le vendeur peut n’avoir jamais constaté les dommages. Son ignorance ne suffit pas nécessairement à écarter sa responsabilité en vertu de la garantie légale.
La connaissance du vice par le vendeur demeure toutefois très importante lorsqu’il faut déterminer l’étendue des recours et des dommages pouvant être réclamés.
Quand un vice est-il réellement « caché »?
La question ne consiste pas simplement à déterminer si le défaut était littéralement visible.
Il faut généralement se demander s’il était apparent pour un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.
L’acheteur doit porter attention aux indices visibles. Il ne peut pas nécessairement ignorer des fissures importantes, des traces d’humidité, une odeur inhabituelle ou d’autres signes révélant un problème potentiel, puis soutenir après la vente que tout ce qui a été découvert était caché.
À l’inverse, l’acheteur d’une résidence n’est normalement pas tenu de démolir les murs, d’excaver les fondations ou d’effectuer des tests destructifs pour rechercher d’éventuels défauts.
Tout dépend du contexte.
Une petite fissure isolée dans un mur qui ne présente aucun autre signe inquiétant n’a pas nécessairement la même portée qu’une série de fissures importantes accompagnées d’infiltrations d’eau et de mouvements visibles de la structure.
Une inspection préachat est-elle obligatoire?
L’inspection préachat est extrêmement importante en pratique, mais l’absence d’inspection ne règle pas automatiquement la question de la responsabilité.
La question demeure celle de savoir si le vice était apparent pour un acheteur prudent et diligent.
Toutefois, la présence de signes inquiétants peut imposer une vigilance accrue.
Supposons qu’un inspecteur remarque des fissures inhabituelles dans les fondations et recommande une vérification par un ingénieur. Si l’acheteur ignore cette recommandation et achète malgré tout l’immeuble, il pourrait lui être beaucoup plus difficile de soutenir par la suite qu’un problème structural lié à ces fissures était véritablement caché.
À l’inverse, un rapport d’inspection détaillé constatant l’absence de signes révélateurs peut constituer une preuve importante lorsqu’un grave problème dissimulé est découvert ultérieurement.
Qu’arrive-t-il si le vendeur avait divulgué le problème?
Un problème connu et adéquatement divulgué à l’acheteur ne constitue généralement pas un vice caché à son égard.
C’est pourquoi la déclaration du vendeur, les rapports d’inspection, les factures, les courriels, les messages texte, les photographies et les discussions précédant la vente peuvent devenir des éléments de preuve essentiels.
La précision de la divulgation compte également.
Déclarer qu’« une petite infiltration est survenue il y a dix ans et a été réparée » prend une tout autre signification si le vendeur a en réalité subi des infiltrations chaque printemps et n’a effectué que des réparations superficielles.
De même, révéler un symptôme ne signifie pas nécessairement avoir divulgué la véritable nature et la gravité d’un problème sous-jacent que le vendeur connaissait.
Un vendeur peut-il être responsable d’avoir dissimulé un vice?
Oui. La dissimulation peut transformer considérablement la nature du litige.
Un vendeur qui connaît un problème important ne devrait pas le cacher, en masquer les symptômes ou fournir de l’information trompeuse afin d’amener l’acheteur à conclure la transaction.
Il pourrait notamment s’agir de dissimuler des dommages importants causés par l’eau immédiatement avant la mise en vente, de repeindre régulièrement des surfaces affectées par la moisissure sans révéler une infiltration connue, d’affirmer faussement qu’un problème récurrent de fondation a été définitivement corrigé ou de taire l’existence d’une expertise importante.
Dans ces circonstances, le dossier peut dépasser la simple application de la garantie contre les vices cachés. Les représentations du vendeur et les circonstances dans lesquelles l’acheteur a consenti à la transaction peuvent également devenir déterminantes.
Une clause excluant la garantie légale ne doit donc jamais être considérée comme une permission de dissimuler un problème connu.
Que signifie une vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur »?
La garantie légale de qualité peut, dans certaines circonstances, être exclue par le contrat.
Une telle clause modifie considérablement la répartition des risques.
Lorsqu’un immeuble est valablement vendu sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur, celui-ci assume généralement beaucoup plus de risques relativement à l’état de l’immeuble. Il peut donc disposer de recours beaucoup plus limités contre un vendeur qui ignorait réellement l’existence du problème.
Pour l’acheteur, l’avantage éventuel est commercial. Cette répartition du risque peut notamment être prise en considération dans la négociation du prix et des conditions de la transaction. Son désavantage est important : un problème coûteux découvert après la vente pourrait demeurer à sa charge.
Pour le vendeur, la clause peut réduire considérablement l’exposition à une réclamation ordinaire pour vice caché.
Cette protection n’est cependant pas absolue. Le vendeur ne devrait pas présumer qu’une telle clause le protège lorsqu’il a volontairement dissimulé un problème, fait de fausses représentations ou omis de révéler un vice qu’il connaissait dans des circonstances où les règles applicables l’empêchent de se prévaloir de l’exclusion.
Il faut donc analyser tant le libellé du contrat que les circonstances entourant la vente.
Qui peut être responsable en plus du vendeur?
Le vendeur immédiat constitue souvent le point de départ de l’analyse, mais un même vice peut avoir plusieurs causes et impliquer plusieurs personnes.
Le vendeur professionnel ou le fabricant
Des règles de preuve particulières peuvent s’appliquer lorsqu’un vendeur professionnel ou un fabricant est impliqué.
En raison de leur expertise et de leur rôle relativement aux biens qu’ils vendent ou fabriquent, leur responsabilité peut être appréciée différemment de celle d’un particulier. Certaines présomptions concernant leur connaissance du vice peuvent notamment modifier considérablement le débat.
Une transaction de consommation peut également donner ouverture à des protections supplémentaires.
L’entrepreneur ou le promoteur
Imaginons qu’un propriétaire vende sa maison trois ans après que des travaux d’imperméabilisation des fondations ont été mal exécutés. L’acheteur découvre ensuite d’importantes infiltrations.
Le vendeur pourrait être visé par un recours fondé sur la garantie de qualité, alors que l’entrepreneur pourrait également être impliqué en raison de la mauvaise exécution des travaux.
La présence d’une personne potentiellement responsable n’exclut pas nécessairement la responsabilité d’une autre. Plusieurs obligations peuvent se chevaucher, et la responsabilité finale dépendra notamment de l’origine du problème, des relations contractuelles et de la preuve.
L’architecte, l’ingénieur ou un autre professionnel
Un professionnel de la construction peut, selon les circonstances, être responsable lorsqu’une faute dans la conception, la surveillance, l’inspection ou l’exécution de son mandat a causé ou contribué aux dommages.
Il n’est toutefois pas automatiquement responsable simplement parce qu’il a participé à un projet dans lequel un défaut est découvert.
Il faut notamment examiner son mandat, ses interventions concrètes, ses obligations professionnelles et le lien entre sa conduite et le dommage.
Un vendeur antérieur
Le vice peut parfois être antérieur à plusieurs ventes successives.
Par exemple, A vend un immeuble à B, puis B le revend à C. C découvre ensuite un grave problème qui existait déjà lorsque A était propriétaire.
La relation contractuelle la plus évidente de C est avec B, mais l’historique de l’immeuble peut soulever des questions supplémentaires concernant les vendeurs antérieurs, les droits transmis et les recours entre propriétaires successifs.
Dans ces situations, déterminer à quel moment le vice a commencé est souvent essentiel.
Qui est responsable lorsqu’une rénovation est à l’origine du vice?
Les rénovations compliquent fréquemment les dossiers de vices cachés.
Supposons qu’un vendeur ait fait rénover son sous-sol cinq ans avant la vente. Après l’achat, le nouvel acquéreur découvre que la salle de bain avait été construite d’une manière permettant à l’eau de s’infiltrer progressivement dans le plancher et les murs.
Plusieurs scénarios sont possibles.
Si le vendeur a lui-même effectué les travaux déficients, ses connaissances, ses compétences et ses représentations concernant les rénovations peuvent être pertinentes.
Si les travaux ont été effectués par un entrepreneur, la responsabilité de celui-ci pourrait également devoir être examinée.
Si le vendeur avait déjà subi un dégât d’eau et ne l’a pas révélé, ce qu’il savait au moment de la vente peut devenir central.
Si aucun signe de problème n’avait jamais été constaté et que le vendeur croyait raisonnablement que les travaux avaient été bien exécutés, la garantie légale peut néanmoins demeurer pertinente, même en l’absence de dissimulation.
L’identité de la personne responsable ne peut donc pas toujours être déterminée uniquement à partir du nom du propriétaire au moment de la vente.
Que peut réclamer l’acheteur?
Le recours approprié dépend notamment de la gravité du vice, du coût des réparations, de la possibilité de corriger le problème, de la connaissance du vendeur et des circonstances de la vente.
L’acheteur peut notamment chercher à obtenir une réduction du prix de vente. Les coûts raisonnables nécessaires pour corriger le vice peuvent jouer un rôle important dans l’évaluation de cette réduction, mais une réclamation n’est pas automatiquement égale à chaque dollar dépensé en travaux.
Dans les cas suffisamment graves, l’annulation de la vente peut être envisagée.
Des dommages additionnels peuvent également être réclamés lorsque les conditions applicables sont réunies, notamment dans certaines situations où le vendeur connaissait le vice ou est juridiquement considéré comme l’ayant connu.
Le recours n’a toutefois pas pour objectif de permettre à l’acheteur d’améliorer gratuitement son immeuble. La dépréciation, l’âge du bâtiment, la durée de vie restante des composantes et les améliorations apportées lors des travaux peuvent donc devenir pertinentes.
Une soumission de 100 000 $ ne signifie pas automatiquement une responsabilité de 100 000 $
Cette distinction est importante en pratique.
Prenons l’exemple d’un assemblage de toiture vieux de 40 ans présentant un grave défaut caché. L’acheteur remplace tout le système par une installation moderne nettement supérieure à celle qui existait auparavant.
La facture démontre ce que l’acheteur a payé. Elle ne détermine pas nécessairement le montant exact que le vendeur ou un autre responsable devra rembourser.
Il peut être nécessaire de distinguer les coûts réellement attribuables au vice des dépenses correspondant à l’entretien normal, au remplacement d’éléments déjà en fin de vie, à des travaux facultatifs ou à des améliorations augmentant la valeur du bâtiment.
Une expertise détaillée peut alors devenir déterminante.
Que faire immédiatement après la découverte d’un vice caché potentiel?
Les premières démarches peuvent avoir une influence importante sur le recours.
L’acheteur devrait photographier et documenter le problème avant de modifier les lieux, conserver les documents relatifs à l’inspection et à la transaction et, lorsque cela est pertinent, obtenir une expertise appropriée.
Le vendeur doit être avisé par écrit dans un délai raisonnable suivant la découverte du problème. L’avis devrait permettre d’identifier suffisamment le vice allégué et de conserver une preuve claire de sa transmission.
Il est généralement important de donner au vendeur une véritable possibilité d’examiner le vice avant qu’il soit détruit ou définitivement réparé.
Le vendeur peut vouloir mandater son propre expert, déterminer la cause du problème, vérifier s’il existait avant la vente ou proposer une méthode de réparation.
Une urgence peut évidemment justifier une intervention immédiate. Une infiltration active, une installation électrique dangereuse, un risque d’effondrement ou une autre situation menaçant les occupants ou l’immeuble peut nécessiter des travaux sans délai.
Même dans ce contexte, il est prudent de conserver autant de preuves que possible : photographies, vidéos, observations des experts, matériaux retirés lorsque cela est raisonnable, factures et rapports.
Pourquoi effectuer tous les travaux avant d’aviser le vendeur peut être risqué
Un acheteur découvre de la moisissure derrière un mur de sous-sol un lundi. Deux jours plus tard, un entrepreneur a entièrement démoli le sous-sol, retiré l’isolant et jeté tous les matériaux touchés. Le vendeur reçoit son premier avis deux semaines plus tard accompagné d’une facture importante.
Même si un véritable vice caché existait, l’acheteur vient de compliquer la preuve.
Le vendeur peut soutenir qu’il n’a jamais eu la possibilité d’observer l’état initial des lieux, de déterminer l’origine du problème, de vérifier si le vice existait avant la vente ou de proposer une réparation moins coûteuse.
Cela ne signifie pas que les travaux urgents sont interdits. Cela signifie que la préservation de la preuve et la dénonciation rapide du problème devraient devenir des priorités dès sa découverte.
Que devrait faire un vendeur qui reçoit une dénonciation de vice caché?
Recevoir une lettre de dénonciation ou une mise en demeure ne signifie pas que la responsabilité du vendeur est établie.
Le problème allégué doit être vérifié.
Il faut notamment se demander si le vice existait au moment de la vente, s’il était apparent, si l’acheteur le connaissait, s’il avait été divulgué, si l’inspection avait révélé des signes précurseurs, si l’immeuble a été modifié depuis la vente, si un défaut d’entretien a pu causer le problème et si le contrat exclut la garantie légale.
Le vendeur devrait également préserver les documents relatifs à la vente ainsi que les factures, rapports et autres documents concernant des travaux antérieurs.
Lorsqu’une inspection demeure possible, une vérification rapide peut permettre de préserver la preuve et de déterminer si les parties font réellement face à un vice caché, à un problème d’entretien ou à une situation apparue après la vente.
L’assurance habitation détermine-t-elle qui est responsable?
Pas nécessairement.
La couverture d’assurance et la responsabilité civile constituent deux questions distinctes.
Une police d’assurance peut, par exemple, couvrir certains dommages résultant d’un problème tout en excluant le coût de réparation de la composante défectueuse elle-même. La couverture peut aussi varier selon la cause du sinistre.
La décision d’un assureur d’indemniser ou non son assuré ne détermine donc pas nécessairement si le vendeur, l’entrepreneur ou une autre personne est responsable du vice caché.
Lorsqu’un dommage important est découvert, les démarches auprès de l’assureur et celles visant à préserver les recours contre les personnes responsables peuvent devoir être entreprises parallèlement.
Qu’arrive-t-il si le vendeur est décédé?
Un recours concernant un vice caché ne disparaît pas nécessairement au décès du vendeur.
Selon le moment et les circonstances, la succession du vendeur peut être concernée. Des questions supplémentaires peuvent alors se poser quant à l’identification du liquidateur, à l’état de la succession et à la préservation du recours dans les délais applicables.
La preuve peut aussi devenir plus difficile à établir après le décès. Les documents, rapports d’inspection, factures, communications et témoignages d’autres personnes connaissant l’immeuble peuvent alors prendre une importance particulière.
Lorsqu’une succession vend elle-même un immeuble, les conditions de la vente méritent également une attention particulière. Un liquidateur peut avoir une connaissance personnelle limitée de l’historique de l’immeuble, et la répartition du risque peut faire l’objet de dispositions contractuelles particulières.
Qu’arrive-t-il lorsque l’immeuble appartient à plusieurs personnes ou est transféré entre membres d’une famille?
Les transactions familiales peuvent soulever des difficultés particulières.
Un immeuble peut appartenir à des conjoints, être hérité par plusieurs personnes, être transféré entre membres d’une même famille ou être vendu après une séparation.
La personne qui connaissait physiquement un problème récurrent n’est pas nécessairement la seule personne qui apparaît comme vendeur dans l’acte.
La responsabilité ne peut donc pas être déterminée simplement en identifiant le membre de la famille qui occupait l’immeuble.
Le statut juridique de chaque personne, l’historique de propriété, les obligations assumées dans le contrat, les déclarations effectuées et les connaissances de chacun peuvent tous être pertinents.
Le caractère familial de la transaction n’écarte pas automatiquement les règles ordinaires concernant la qualité du bien vendu.
Qu’arrive-t-il si le vendeur ou l’acheteur habite à l’étranger?
La présence d’un élément international ne signifie pas automatiquement que le droit québécois cesse de s’appliquer.
Un vendeur peut déménager à l’étranger après la vente d’un immeuble situé au Québec. Une succession étrangère peut également être impliquée dans une transaction concernant un immeuble québécois.
Ces situations peuvent soulever des difficultés supplémentaires relativement à la compétence des tribunaux, à la transmission des procédures, à l’exécution d’un éventuel jugement et aux règles de droit international privé.
La résidence étrangère d’une partie ne permet toutefois pas, à elle seule, de déterminer le droit applicable.
La situation de l’immeuble, le contrat, les liens des parties avec les différentes juridictions et la nature du recours doivent être examinés.
Comment un acheteur peut-il réduire le risque de vice caché?
Aucune vérification ne permet d’éliminer complètement le risque d’un défaut véritablement caché. Une bonne diligence peut néanmoins réduire considérablement les risques.
L’acheteur devrait examiner attentivement la déclaration du vendeur et les documents disponibles, effectuer une visite sérieuse, obtenir une inspection préachat appropriée et approfondir tout signe inquiétant relevé lors de l’inspection.
Une expertise spécialisée peut être justifiée lorsque des indices concernent notamment les fondations, la structure, les infiltrations d’eau, la toiture ou d’autres composantes importantes.
Les antécédents d’infiltration, de réparations structurales, de fissures, de moisissure, de refoulements d’égout, de réclamations d’assurance et de rénovations majeures devraient idéalement être examinés avant la vente.
Lorsque l’immeuble est vendu sans garantie légale, l’acheteur devrait comprendre que cette clause n’est pas une simple formalité. Elle modifie la répartition du risque et peut justifier des vérifications plus approfondies avant l’achat.
Comment un vendeur peut-il réduire les risques de responsabilité?
Une divulgation exacte et complète des faits pertinents constitue l’une des meilleures mesures préventives.
Le vendeur devrait éviter de spéculer sur la cause d’un problème connu ou de présenter comme définitive une réparation dont l’efficacité demeure incertaine.
Il est généralement préférable de communiquer les faits : ce qui s’est produit, à quel moment, quels travaux ont été réalisés et si le problème s’est reproduit.
Les documents devraient également être conservés. Les factures, garanties, photographies, expertises et communications avec les entrepreneurs peuvent éventuellement démontrer ce que le vendeur savait et les démarches qu’il avait entreprises.
Enfin, un vendeur qui souhaite exclure la garantie légale devrait s’assurer que le contrat reflète réellement la répartition du risque recherchée. L’exclusion de la garantie et l’obligation de ne pas dissimuler des faits importants sont deux questions différentes.
Alors, qui est responsable d’un vice caché?
Il n’existe pas de réponse universelle.
Au Québec, le vendeur peut être responsable en vertu de la garantie légale de qualité même s’il ignorait l’existence du vice. Toutefois, sa responsabilité peut être modifiée ou exclue selon le contrat, la connaissance de l’acheteur, le caractère apparent du problème et les circonstances particulières de la vente.
D’autres personnes peuvent également être responsables lorsque le problème découle de travaux, de la fabrication d’un bien, d’une conception déficiente ou d’une faute professionnelle.
Les questions essentielles sont donc généralement les suivantes : le vice existait-il lors de la vente? Était-il suffisamment grave? Était-il réellement caché? L’acheteur le connaissait-il ou aurait-il dû le constater? Que savait le vendeur? Qu’a-t-il divulgué? Que prévoit le contrat? Et surtout, quelle est la véritable origine du problème?
Un dossier de vice caché consiste souvent à reconstruire l’histoire du bien et du défaut. La personne qui découvre le problème n’est pas nécessairement celle qui devra en supporter le coût, et le vendeur n’est pas nécessairement la seule personne dont la responsabilité peut être engagée.
Liste pratique des démarches à suivre après la découverte d’un vice caché potentiel
Lorsqu’un acheteur découvre ce qui pourrait constituer un vice caché au Québec, les gestes posés dès les premiers jours peuvent avoir une incidence importante sur la preuve et sur le recours éventuel.
- Documenter immédiatement l’état des lieux. Prenez des photographies et des vidéos détaillées avant de nettoyer, démolir, retirer ou réparer quoi que ce soit. Notez la date et les circonstances de la découverte.
- Empêcher l’aggravation des dommages. Prenez les mesures d’urgence raisonnablement nécessaires pour protéger les personnes et éviter une détérioration supplémentaire de l’immeuble. Dans la mesure du possible, évitez toutefois les réparations permanentes avant d’avoir préservé la preuve et permis au vendeur de constater le problème.
- Conserver les éléments matériels pertinents. Lorsque cela est raisonnablement possible, conservez les matériaux retirés ou endommagés susceptibles d’aider à déterminer la nature, l’ancienneté ou la cause du vice.
- Relire les documents de vente. Retrouvez l’acte ou le contrat de vente, la déclaration du vendeur, le rapport d’inspection préachat, les modifications au contrat, les factures, les garanties et les documents relatifs aux réparations ou rénovations antérieures. Vérifiez notamment si la vente a été conclue avec ou sans garantie légale de qualité.
- Vérifier ce qui avait été divulgué avant la vente. Comparez le problème découvert avec les déclarations du vendeur et les observations contenues dans le rapport d’inspection. Les courriels, messages texte, photographies et autres communications peuvent également être importants.
- Obtenir l’expertise appropriée. Selon la nature du problème, il peut être nécessaire de consulter un expert en bâtiment, un ingénieur, un architecte, un plombier, un électricien, un couvreur ou un autre spécialiste qualifié. Idéalement, l’expertise devrait porter non seulement sur les réparations nécessaires, mais également sur la cause et la gravité du problème ainsi que sur les indices permettant de déterminer s’il existait au moment de la vente.
- Dénoncer rapidement le problème au vendeur par écrit. Décrivez suffisamment le vice allégué et conservez une preuve de la transmission et de la réception de l’avis. Un délai inutile peut créer des difficultés juridiques et probatoires.
- Donner au vendeur une possibilité raisonnable d’inspecter. Sauf urgence, évitez de détruire la preuve ou de terminer tous les travaux avant que le vendeur puisse constater le problème ou mandater son propre expert.
- Obtenir des soumissions détaillées. Demandez aux entrepreneurs de distinguer, lorsque possible, les travaux nécessaires pour corriger le vice de l’entretien normal, du remplacement de composantes vieillissantes et des améliorations facultatives. Le coût total d’une rénovation ne correspond pas nécessairement au montant qui pourra être récupéré.
- Identifier les autres personnes potentiellement responsables. Si le problème peut découler de travaux, de la construction, de la conception ou d’une composante manufacturée, conservez les renseignements concernant les entrepreneurs, promoteurs, fabricants, architectes, ingénieurs et propriétaires antérieurs.
- Aviser l’assureur lorsque la situation le justifie. La couverture d’assurance et la responsabilité pour vice caché sont deux questions distinctes. Toutefois, un dégât d’eau important, un incendie, des dommages structuraux ou un autre sinistre peut nécessiter une déclaration rapide à l’assureur.
- Constituer un dossier complet. Conservez les rapports, photographies, vidéos, correspondances, factures, soumissions, contrats, preuves de paiement et une chronologie des événements importants. Évitez de vous fier uniquement aux conversations téléphoniques.
- Surveiller les délais. Différentes règles peuvent influencer le temps disponible pour préserver ou exercer un recours. La découverte d’un problème devrait donc mener rapidement à des vérifications plutôt qu’à une longue période d’attente.
- Évaluer le recours avant d’entreprendre des travaux majeurs. Selon les circonstances, le dossier peut mener à une réduction du prix, au remboursement de certains coûts, à des dommages ou, dans un cas suffisamment grave, à une demande visant à remettre en cause la vente. Le recours envisagé peut influencer la manière dont la preuve et les travaux devraient être gérés.
La règle pratique essentielle est simple : préserver l’immeuble, préserver la preuve et préserver la possibilité pour l’autre partie de vérifier le problème. Agir rapidement ne signifie pas nécessairement tout réparer immédiatement.
Ce texte est fourni à titre d’information juridique uniquement. Si vous avez une question spécifique concernant votre situation personnelle, veuillez contacter un avocat.
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