Lettre d’intention dans une acquisition d’entreprise et les transactions immobilières

Les points essentiels avant de signer

Une lettre d’intention permet de vérifier si l’acheteur et le vendeur s’entendent suffisamment pour entreprendre une vérification diligente et négocier une convention détaillée. Son principal danger réside dans l’incertitude entourant les engagements pris dès sa signature.

Au Québec, le titre « lettre d’intention » ou la mention « non contraignante » ne règle pas nécessairement toute la question. Le contenu du document, l’intention des parties et les circonstances doivent être considérés.

Avant de signer :

• Identifier les parties et préciser les actions, les actifs ou l’immeuble visés.
• Indiquer si l’acquisition demeure sans engagement jusqu’à la signature d’une convention définitive.
• Distinguer les engagements immédiatement obligatoires, notamment la confidentialité, l’exclusivité et les frais.
• Prévoir des délais réalistes pour les vérifications, le financement et les autorisations.
• Organiser la fin des négociations, le sort du dépôt et le maintien de certaines obligations.

L’objectif est de rendre la démarche prévisible et de permettre à chacun de comprendre ce que sa signature signifie.

À quoi sert une lettre d’intention?

Dans une acquisition d’entreprise, la lettre d’intention présente généralement les paramètres envisagés : structure de l’opération, prix, financement, vérification diligente et échéancier.

Dans les transactions immobilières, elle peut préciser l’immeuble recherché, l’usage projeté, les inspections et les conditions préalables à une éventuelle vente.

Elle est particulièrement utile lorsque les parties souhaitent avancer, mais manquent encore d’information. Un acheteur peut accepter de discuter d’un prix pour une entreprise tout en devant vérifier ses résultats financiers, ses contrats et ses risques environnementaux.

Elle permet aussi de découvrir rapidement un désaccord majeur. Un vendeur qui attend un paiement intégral à la clôture peut ainsi apprendre que l’acheteur envisage un solde de prix de vente ou un paiement lié au rendement futur.

La lettre d’intention n’est généralement pas une étape obligatoire. Elle est utile lorsque cette phase préliminaire permet de mieux organiser la transaction.

Une lettre d’intention est-elle obligatoire en droit québécois?

Trois situations doivent être distinguées.

Une proposition commerciale sans engagement d’acheter ou de vendre

Les parties consignent leurs intentions actuelles, mais réservent leur consentement jusqu’à la conclusion d’une convention définitive.

Cette formule favorise la souplesse. En contrepartie, elle offre peu de certitude quant à la réalisation de l’acquisition. Le prix proposé et la date de clôture peuvent demeurer négociables.

Un document préliminaire comportant certains engagements obligatoires

L’achat demeure non contraignant, tandis que certaines obligations prennent effet immédiatement : confidentialité, exclusivité, accès aux documents ou prise en charge des frais.

Cette formule exige une distinction nette entre les paramètres commerciaux envisagés et les engagements exécutoires. Une déclaration générale d’absence d’engagement peut semer la confusion si le reste du document impose des obligations immédiates.

Une promesse ou une entente déjà contraignante

Malgré son titre, le document peut établir un engagement lorsque son contenu démontre un accord et une volonté de se lier.

Le fait de prévoir une convention plus détaillée ne signifie pas nécessairement que les parties restent entièrement libres entre-temps. Inversement, l’identification d’un bien et d’un prix ne règle pas automatiquement toutes les questions relatives à la formation du contrat.

Il faut déterminer si les parties reportent leur consentement ou simplement la rédaction complète d’une entente déjà conclue.

Peut-on mettre fin aux négociations?

En l’absence d’une obligation d’acquérir ou de vendre, une partie peut généralement décider de ne pas poursuivre. Elle demeure toutefois tenue d’agir de bonne foi pendant les négociations.

Un acheteur ne devrait pas simuler un intérêt pour obtenir des renseignements confidentiels. Un vendeur ne devrait pas tromper délibérément l’acheteur sur une situation importante tout en l’encourageant à engager des dépenses.

L’appréciation dépend notamment des représentations faites, de la confiance raisonnablement créée et de l’avancement des discussions.

La bonne foi ne garantit pas la vente et n’oblige pas à accepter des conditions commerciales insatisfaisantes. Une rupture fautive ne donne pas non plus automatiquement droit au bénéfice espéré de l’acquisition. Une faute, un préjudice réel et un lien causal doivent être établis.

Une réserve explicite du droit de se retirer clarifie les attentes, sans permettre les comportements malhonnêtes.

Que faut-il préciser pour une acquisition d’entreprise?

Achat d’actions ou achat d’actifs?

Lors d’un achat d’actions, la société conserve normalement ses actifs et ses obligations. L’acheteur acquiert la propriété de la société et s’expose économiquement aux conséquences de son passé.

Lors d’un achat d’actifs, il faut déterminer les biens transférés et les obligations assumées. Les choix contractuels ne permettent toutefois pas d’écarter toutes les responsabilités pouvant découler du droit applicable, notamment en matière d’emploi ou d’environnement.

La lettre devrait préciser si l’opération comprend les stocks, les comptes clients, les équipements, la propriété intellectuelle, l’immeuble ou seulement certaines activités. Les exclusions sont tout aussi importantes.

Que comprend réellement le prix?

Un montant global peut masquer des attentes incompatibles. Il faut notamment préciser :

• Le traitement des liquidités, des dettes et du fonds de roulement.
• La méthode d’évaluation des stocks.
• L’existence d’un paiement différé ou conditionnel aux résultats.
• Le financement éventuellement consenti par le vendeur.
• Le caractère indicatif du prix avant les vérifications.

Un complément de prix lié au rendement peut rapprocher les positions. Il peut aussi susciter des conflits sur les méthodes comptables et la gestion de l’entreprise après l’acquisition.

Quelles vérifications et autorisations sont nécessaires?

La vérification diligente doit correspondre aux risques de l’entreprise : situation financière, fiscalité, personnel, litiges, permis, contrats importants, propriété intellectuelle et sûretés.

Il faut également identifier les autorisations des sociétés concernées, les consentements de tiers et les besoins de financement. Une restriction au changement de contrôle ou la nécessité d’obtenir le consentement du locateur peut compromettre l’opération.

L’engagement de chercher un financement ne produit pas nécessairement le même effet qu’un droit de retrait si un financement déterminé n’est pas obtenu.

Quels éléments sont propres aux transactions immobilières?

La valeur d’un immeuble dépend notamment de sa capacité à répondre au projet de l’acheteur.

Les vérifications peuvent porter sur les titres, les hypothèques, les autres droits publiés, les servitudes, le certificat de localisation, l’état du bâtiment, l’environnement, le zonage, les permis, les baux et les dépenses d’exploitation.

L’usage actuel du vendeur ne garantit pas que la transformation souhaitée par l’acheteur sera autorisée.

L’acquisition d’un immeuble locatif résidentiel exige aussi de tenir compte des baux et des protections des locataires. Le changement de propriétaire ne permet pas, à lui seul, d’écarter leurs droits.

Le document devrait organiser la remise des renseignements, l’accès aux lieux, les essais et la responsabilité pour les dommages causés pendant les inspections.

Quelle différence avec une promesse d’achat?

Le titre du document ne suffit pas à établir la distinction. Une promesse d’achat acceptée peut engager les parties avant la signature de l’acte de vente.

Il serait donc risqué de considérer le rendez-vous chez le notaire comme le premier moment où naît un engagement. Il n’existe pas non plus de droit général d’annuler tout achat immobilier simplement parce qu’on a changé d’idée.

En matière résidentielle, des formulaires de courtage obligatoires et des protections particulières peuvent s’appliquer. Une lettre conçue pour une acquisition commerciale ne devrait pas être réutilisée automatiquement.

Comment organiser la vérification diligente, l’exclusivité et le dépôt?

Prévoir un délai réellement utilisable

Un délai fixe peut devenir insuffisant si les documents essentiels arrivent tardivement. Son point de départ peut être la signature, l’ouverture de la salle de données ou la réception de renseignements déterminés.

Il faut aussi préciser les conséquences d’une vérification insatisfaisante : retrait, poursuite des négociations ou autre mécanisme convenu. La découverte d’un problème ne donne pas automatiquement le droit d’imposer une réduction du prix.

Les délais et les exigences de notification doivent être respectés. Le silence ne préserve pas nécessairement un droit de retrait.

Encadrer l’exclusivité

L’exclusivité protège le temps et les dépenses de l’acheteur. Elle limite toutefois la liberté du vendeur de rechercher une autre transaction.

Sa durée, les démarches interdites, le traitement des offres spontanées et les modalités de prolongation devraient être précisés. Des étapes de progression ou une preuve de capacité financière peuvent contribuer à équilibrer les intérêts.

Définir le sort du dépôt

Il faut indiquer qui détient les fonds, s’ils seront imputés au prix et dans quelles circonstances ils seront remboursés ou conservés.

Le mot « dépôt » ne signifie pas automatiquement que le vendeur pourra garder la somme. Il ne signifie pas davantage que l’acheteur pourra abandonner l’achat en perdant simplement ce montant.

La confidentialité suffit-elle pour communiquer les dossiers?

Une entente de confidentialité ne permet pas automatiquement de transmettre librement les dossiers du personnel ou les renseignements personnels de la clientèle.

Certaines communications nécessaires à une transaction commerciale admissible peuvent avoir lieu sans consentement individuel, sous réserve de conditions. Une entente écrite préalable doit notamment limiter l’utilisation des renseignements et protéger leur confidentialité. Des obligations de destruction s’appliquent si la transaction échoue ou si les renseignements ne sont plus nécessaires à cette fin.

La divulgation progressive, l’anonymisation et les accès limités réduisent les risques. Une communication hors Québec peut aussi entraîner des exigences supplémentaires. Les indications de la Commission d’accès à l’information présentent cet encadrement.

Que vérifier en présence d’une famille, d’une succession ou d’une incapacité?

La personne qui mène les discussions n’a pas nécessairement le pouvoir d’engager tous les propriétaires.

Un actionnaire n’est pas personnellement propriétaire de l’immeuble appartenant à sa société. Un indivisaire ne peut généralement pas engager les autres sans autorisation. Les protections de la résidence familiale peuvent également rendre nécessaire l’examen du consentement du conjoint.

Après un décès, il faut vérifier les pouvoirs du liquidateur et les autorisations ou participations requises. La perspective d’hériter ne confère pas, à elle seule, le pouvoir de vendre.

Lorsqu’un propriétaire est représenté en raison de son inaptitude, le mandat de protection, le jugement ou les modalités de la tutelle doivent être examinés. Une autorisation supplémentaire peut être nécessaire pour une opération importante. Le lien familial ou le rôle de proche aidant ne suffit pas pour signer valablement.

Ces vérifications devraient précéder tout engagement envers une clôture rapide.

Qu’en est-il d’un acheteur étranger ou d’un document en anglais?

Il est utile de déterminer le droit applicable et le tribunal appelé à trancher les différends. L’adresse de l’acheteur hors Québec ne règle pas, à elle seule, ces questions.

Le choix d’un droit étranger n’écarte pas nécessairement les règles impératives québécoises concernant l’immeuble, les renseignements personnels ou d’autres matières réglementées. La présence d’un acheteur étranger peut aussi nécessiter l’examen de restrictions et d’autorisations particulières.

La langue du document mérite également une vérification. Lorsqu’il s’agit d’un contrat d’adhésion, des exigences relatives au français peuvent s’appliquer, notamment la remise préalable d’une version française avant le choix exprès d’une autre langue, sous réserve des exceptions applicables. Un modèle anglais n’est donc pas automatiquement approprié parce que les parties travaillent en anglais. Les indications officielles sur les contrats d’adhésion expliquent cette distinction.

Deux exemples de difficultés évitables

Un prix d’entreprise compris différemment

Les parties inscrivent un prix envisagé de deux millions de dollars. L’acheteur croit que le fonds de roulement normal est inclus et que le vendeur remboursera les dettes. Le vendeur souhaite conserver les comptes clients et laisser les dettes dans la société.

Elles se sont entendues sur un chiffre, mais pas sur sa signification.

Préciser les hypothèses de calcul avant les vérifications approfondies réduit le risque de dépenses inutiles. Les laisser ouvertes maintient une marge de négociation, au prix d’une plus grande incertitude.

Un immeuble incompatible avec le projet

Un acheteur envisage de transformer un entrepôt pour y produire des aliments. Les vérifications révèlent que les autorisations nécessaires ne pourront pas être obtenues dans le délai prévu.

Si le document conserve un droit de retrait applicable à cette situation, une sortie peut être possible. Si l’acheteur est déjà lié sans condition appropriée, la découverte ne le libère pas nécessairement.

L’issue dépend de l’engagement réel, du libellé de la condition et du respect de ses modalités.

Bien définir l’engagement avant d’aller plus loin

Une lettre d’intention efficace précise ce qui est envisagé, ce qui devient obligatoire immédiatement et ce qui doit survenir avant l’engagement d’acheter ou de vendre.

La portée de l’acquisition, les délais de vérification, les pouvoirs des signataires et les modalités de retrait méritent une attention particulière. Le non-respect d’un engagement exécutoire peut entraîner des dommages-intérêts et, lorsque le droit et les circonstances le permettent, une demande visant son exécution. La précision du document préliminaire influence donc directement la suite de la transaction.

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