L’achat d’un objet coûteux d’occasion implique un certain risque, c’est inévitable. Bien sûr, un acheteur diligent doit jeter un coup d’œil et vérifier ce qui est raisonnablement possible. Cependant, il y a toujours une chance qu’un défaut ait été caché, latent. Au Québec, c’est ce qu’on appelle communément le “vice caché“.
En matière immobilière, un tel vice caché peut coûter très cher à réparer. Sans compter que si l’acheteur en a eu connaissance auparavant, le prix de la propriété risque de baisser de façon significative. Parfois, les travaux nécessaires peuvent coûter jusqu’à un tiers de la valeur totale d’une maison, par exemple. Lorsque le montant en jeu est important, une situation de vice caché nécessite l’intervention d’un avocat.
Vice caché ou pas caché?
Le Code civil du Québec prévoit un recours pour un vice caché, mais celui-ci doit être caché. S’il était visible ou aurait pu l’être en cas d’inspection diligente, on suppose que l’acheteur le savait (ou aurait dû le savoir) et qu’il a accepté le bien en l’état. Cette règle s’applique également aux situations où des traces évidentes du défaut étaient visibles, mais où l’acheteur a préféré ne pas approfondir ses recherches.
La garantie légale prévue par le code civil oblige le vendeur à couvrir le coût des travaux de réparation d’un défaut qui n’était pas connu au moment de l’achat.
Bien entendu, un bien peut être vendu sans garantie légale (si l’acheteur l’accepte). Dans ce cas, un vice caché n’est pas couvert. Mais il reste le cas où le défaut était connu du vendeur, mais que l’acheteur n’en a pas été informé. Parfois, on peut même trouver des traces de certains travaux cosmétiques visant spécifiquement à tromper l’acheteur qui vient pour une inspection visuelle.
La pratique courante consiste à faire appel à un inspecteur et à se fier ensuite à son rapport. Si quelque chose de clairement visible a été omis dans le rapport, l’acheteur peut se retourner contre l’inspecteur, et non contre le vendeur. Souvent, la compagnie d’assurance de l’inspecteur intervient alors.
Le temps passé pour le vice caché
La question du temps écoulé est évidemment importante. Plus l’attention de l’acheteur est attirée tardivement sur la présence d’un vice caché, plus il est possible que ce vice soit apparu ou du moins se soit aggravé sous la surveillance de l’acheteur. Dans ce cas, la responsabilité serait au moins partagée avec le vendeur. Il n’est pas inconcevable que la responsabilité soit même entièrement attribuée à l’acheteur.
De même, un acheteur peut avoir découvert une situation de vice caché (vice caché) mais il a attendu longtemps avant d’en informer le vendeur. Ceci devrait jouer en faveur du vendeur et en défaveur de l’acheteur.
L’urgence dans un cas de vice caché
Enfin, il se peut que les réparations ne soient pas urgentes (et l’urgence doit être prouvée), mais que l’acheteur ait préféré faire appel à des travailleurs de son propre chef. Ceci au lieu d’informer le vendeur et de lui demander de s’occuper d’un problème. Le vendeur pourrait alors contester le montant payé. L’argument avancé serait que tout pourrait être réparé à un coût nettement inférieur. (Il n’est pas rare qu’un acheteur commence par les réparations nécessaires et poursuive par des rénovations. Cela est tout à fait compréhensible du point de vue du bon sens, mais aggrave la situation juridique).
Comme vous le voyez, il ne suffit pas de constater que le bien acheté est défectueux. Cela ne suffit pas pour réclamer de l’argent au vendeur. La question est de savoir si le défaut existait avant l’achat et dans quelle mesure, si le vendeur en connaissait l’existence, si l’acheteur pouvait remarquer le défaut (ou une indication de celui-ci) par une inspection visuelle, quel est le temps écoulé depuis l’achat et – toujours la question la plus importante – quelles sont les preuves qui existent pour prouver tout cela. Si une somme d’argent importante est impliquée dans un tel conflit de vice caché, le recours à un avocat peut s’avérer un meilleur investissement.
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